Учет арендных отношений

Договоры аренды в настоящее время очень популярны. Для одних компаний приобретать имущество нерентабельно, поэтому они берут его в аренду, для других аренда одна из эффективных форм капиталовложения – и они используют свое имущество для извлечения дохода, предоставляя его в аренду. Однако, несмотря на широкое распространение аренды, на практике ее гражданско-правовые особенности, нюансы налогообложения и бухучета по-прежнему вызывают множество вопросов.

Общие положения

Договор имущественного найма (аренды) является одним из классических, самых распространенных и активно применяемых видов возмездных гражданско-правовых договоров.

Арендные отношения регулируются главой 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – Гражданский кодекс), в частности статьями 540–564, 573–594-7.

Характерной особенностью договоров аренды является необходимость учитывать при работе с ними не только гражданское законодательство, но и многие нормы налогового, трудового и земельного права.

Согласно статье 540 Гражданского кодекса, по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката и иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование.

Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем (ст. 543 Гражданского кодекса).

Согласно статье 552 Гражданского кодекса, наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Обратите внимание!

Право собственности на переданное в аренду имущество сохраняется за его собственником-арендодателем, а имущество числится на его балансе (за исключением переданного в лизинг). У арендатора полученное от арендодателя имущество числится за балансом.

Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:

1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;

2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;

3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;

4) отказаться от договора.

В имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Объектом аренды может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. В частности, не допускается сдача в имущественный наем водных объектов, земель водного фонда, вещей, изъятых из оборота.

Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.

Договор имущественного найма на срок более одного года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме (ст. 544 Гражданского кодекса).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается в соответствии со статьей 118 Гражданского кодекса и Законом Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-II «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Так, согласно статье 5 данного закона, право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, подлежит государственной регистрации в правовом кадастре. 

Некоторые случаи, особенности предоставления найма имущества регламентированы отдельными законодательными актами. В частности:

– особенности сдачи в имущественный наем государственного имущества установлены Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года № 413-IV «О государственном имуществе»;

– особенности сдачи в имущественный наем государственного имущества на основании договора концессии установлены Законом Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 167-III «О концессиях»;

– отношения, возникающие в процессе финансового лизинга, регламентированы Законом Республики Казахстан от 5 июля 2000 го­да № 78-II «О финансовом лизинге»;

– главой 4 Закона Республики Казахстан от 16 апре­ля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях) установлены особенности сдачи в имущественный наем жилых помещений;

– статьей 35 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-I регламентирован порядок права временного землепользования. Базовые ставки платы за государственные земельные участки установлены постановлением Правительства Рес­публики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890;

– правила преимущественного права Респуб­лики Казахстан на приобретение полезных ископаемых определены постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 января 2011 года № 38;

– правила предоставления в аренду и доверительное управление водохозяйственных сооружений утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 июня 2004 года № 613. 

Согласно статье 564 Гражданского кодекса, к отдельным видам договора имущественного найма и договорам найма отдельных видов имущества (лизинга, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений, аренды транспортных средств, проката) положения, преду­смотренные параграфом 1 главы 29 Гражданского кодекса, применяются, если иное не предусмотрено законодательными актами и правилами Гражданского кодекса о них.

Аренда зданий и сооружений

Особенности аренды зданий и сооружений как отдельного вида имущества установлены параграфом 4 главы 29 Гражданского кодекса.

При этом договор имущественного найма здания называется договором аренды здания, он должен соответствовать общим положениям договора имущественного найма и положениям, установленным статьями 581–584 Гражданского кодекса к договору аренды здания.

В соответствии со статьей 581 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 582 данного кодекса, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

При этом несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Кроме того, на основании статьи 583 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения ...