Учет инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО

В публикации рассматриваются особенности бухгалтерского и налогового учета инвестиционного имущества в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО).

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» инвестиционная недвижимость – это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

– получения арендной платы;

– повышения стоимости капитала; или

– и того и другого.

Важное значение имеет цель удержания актива. Если компания удерживает здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

– производство или продажа товаров или услуг,

– административные цели; или

– продажа в рамках операционной деятельности.

Если компания использует свое здание или землю для первых двух целей, то следует применять МСФО (IAS) 16 «Основные средства»; а стандарт МСФО (IAS) 2 «Запасы» подходит, когда компания использует здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Примеры инвестиционной недвижимости:

– земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (то есть компания еще не знает, для чего будет ее использовать). Однако если компания покупает землю и собирается через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью;

– здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но компания планирует сдавать его в аренду;

– любая недвижимость, которую компания фактически строит для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Здесь нужно быть внимательным: если компания строит здание для какой-либо третьей стороны, оно не является инвестиционной недвижимостью и к нему следует применять МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

ПРИЗНАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ ОЦЕНКА

Инвестиционную недвижимость следует признавать как актив тогда, когда:

– поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и

– первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.

Первоначальная стоимость – сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость другого возмещения, переданного с целью приобретения актива на момент его приобретения или сооружения или когда это применимо; сумма, отнесенная на данный актив при его первоначальном признании в соответствии с конкретными требованиями других МСФО, например МСФО (IFRS) 2 «Выплаты на основе акций».

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости включает:

– стоимость приобретения; и

– любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т. д.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует отметить, что компания может классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде, как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

ПОСЛЕДУЮЩИЙ УЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

После первоначального признания у компании есть два варианта для оценки инвестиционной недвижимости.

После того, как компания сделает свой выбор, она должна придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели.

Вариант I: модель учета по справедливой стоимости.

В соответствии с данной моделью инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату.

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе финансового результата.

Пример

Компания, применяющая МСФО, в текущем отчетном периоде приобрела инвестиционную недвижимость первоначальной стоимостью 20 000 000 тенге (без НДС).

Согласно учетной политике компании последующий учет инвестиционной недвижимости осуществляется по справедливой стоимости.

По состоянию на отчетную дату справедливая стоимость недвижимости составила 22 000 000 тенге.

Дооценка данного объекта составит 2 000 000 тенге.

Бухгалтерские проводки по учету инвестиционной недвижимости:

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания.

Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае пункт 53 МСФО (IAS) 40 предписывает:

– оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или

– оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант II: модель учета по первоначальной стоимости.

Эту модель оценки МСФО (IAS) 40 не описывает подробно, а ссылается на МСФО (IAS) 16. Это означает, что нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Бухгалтерские проводки по учету инвестиционной недвижимости:

ИЗМЕНЕНИЕ МОДЕЛИ ПОСЛЕДУЮЩЕГО УЧЕТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Может ли компания фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Может, но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах (МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки»).

Переход от модели учета по первоначальной стоимости к модели учета по справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому компания может это сделать, если будет уверена, что сможет регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости) ...